Steigende Mieten werden zunehmend zu einer Belastung für viele Menschen – auch in unserem Land. Erschwingliche Mieten werden zu einer Frage der sozialen Gerechtigkeit”, sagte Ministerpräsidentin Malu Dreyer bei der Vorstellung eines Gutachtens zur Wohnraumsituation in Rheinland-Pfalz. “Aus diesem Grund möchten wir in den Städten, in denen die Mietraumsituation sehr angespannt ist, erreichen, dass bei bestehenden Mietverträgen Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt werden”, so die Ministerpräsidentin.
Durch das am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz wurde die Möglichkeit geschaffen, bei bestehenden Mietverträgen Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu begrenzen. Danach darf in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete nur um maximal 15 statt bisher 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden.
Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen diese abgesenkte Kappungsgrenze maximal fünf Jahre gelten soll. Bayern, Berlin und Hamburg haben bereits von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. In Nordrhein-Westfalen soll demnächst eine Kappungsgrenzen-Verordnung beschlossen werden; Hessen, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein, Thüringen und Bremen planen eine solche.
Das Bauforum Rheinland-Pfalz hat unter Beteiligung des Ministeriums der Finanzen und der Investitions- und Strukturbank (ISB) das Institut „empirica“ mit der Erstellung eines Gutachtens zur quantitativen und qualitativen Wohnraumnachfrage in Rheinland-Pfalz bis zum Jahr 2030 beauftragt. Der Teil des Gutachtens, der sich mit der Möglichkeit der Mietbegrenzung (Kappungsgrenze) befasst, liegt nun vor.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die vier Städte Mainz, Trier, Speyer und Landau die Voraussetzungen für eine Kappungsgrenzen-Verordnung erfüllen. Dort ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet, denn die Mietbelastung ist hoch und die Leerstandsquote ist gering.
Die Oberbürgermeister der betroffenen Städte haben in Gesprächen mit dem Minister der Finanzen dem Erlass einer Kappungsgrenzen-Verordnung grundsätzlich zugestimmt.
Ministerpräsidentin Malu Dreyer: „Das Land strebt den Erlass der Kappungsgrenzen-Verordnung bis Ende des Jahres 2014 an. Diese mietpreisdämpfende Maßnahme ist ein wichtiger Schritt für mehr Mieterschutz. Damit werden in Städten mit großer Wohnungsnachfrage die Mieten langsamer steigen und mehr Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen können ihre vertraute Wohnung behalten.“
Bauminister Carsten Kühl ergänzt: „Mit unserem Wohnraumförderungsgesetz und den umfangreichen aktuellen Förderprogrammen haben wir für den Wohnungsbau wichtige Impulse gesetzt, um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum anzugehen. Mit der Kappungsgrenzen-Verordnung springen wir denen zur Seite, die sich in schwieriger Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht gegen zu üppige Mieterhöhungen wehren können.“
Auch für den Mainzer Oberbürgermeister Michael Ebling ist das Thema bezahlbares Wohnen ein zentrales Anliegen: „Die Stadt Mainz begrüßt den von der Landesregierung vorgesehenen Schritt, eine Kappungsgrenzen-Verordnung im Rahmen des geltenden Mietrechts auf den Weg zu bringen, um Mietpreiserhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen zu begrenzen.“ Dies sei ein Schritt, die angespannte Situation auf dem Mietwohnungsmarkt zu verbessern.
Den Auszug aus dem empirica-Gutachten zur quantitativen und qualitativen Wohnraumnachfrage in Rheinland‐Pfalz bis zum Jahr 2030 finden Sie anbei.
Hintergrund:
Kriterien, nach denen die Wohnraumsituation in den Regionen nach dieser Untersuchung definiert werden, sind: das Angebot an zur Verfügung stehendem Wohnraum und die Mietbelastungsquote.
empirica leitet aus verschiedenen Rechtsprechungen ab, dass bei einer geringen Leerstandsquote von maximal vier Prozent von einem Wohnungsdefizit ausgegangen werden kann. Da diese Quote alleine nichts über das Kriterium „angemessene Bedingungen“ aussagt, wurden zusätzlich die Mietbelastungsquoten für einen durchschnittlichen Arbeitnehmer und für einen durchschnittlichen Einwohner (damit sind beispielweise auch Studenten und Transferleistungsempfänger einbezogen) ermittelt. Überall dort, wo eine der beiden Mietbelastungsquoten mehr als 20 Prozent über dem Landesdurchschnitt liegt, verneint die Untersuchung „angemessene Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt“. Der Landesdurchschnitt der Mieten in Rheinland-Pfalz lag im vergangen Jahr bei 5,91 Euro je Quadratmeter.
Begriffserklärungen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
Die sogenannte Kappungsgrenze ermöglicht (seit der Mietrechtsänderung vom 01. Mai 2013) Bundesländern, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren auf 15 statt 20 Prozent zu begrenzen. Sie regelt somit, in welcher Geschwindigkeit eine Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Sie gilt nicht für Wiedervermietungen und Erstvermietungen.
Die Mietpreisbremse, deren Einführung die Bundesregierung derzeit vorbereitet, soll dagegen verhindern, dass – ebenfalls nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten – bei Wiedervermietungen die Mieten unverhältnismäßig in die Höhe getrieben werden, weil es die Marktlage hergibt.
Die Festlegung der Gebiete für die Kappungsgrenzen-Verordnung hat somit grundsätzliche Bedeutung.
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